Khi cơn sốt đất tại TP Hồ Chí Minh lan rộng, nỗi lo của nhà đầu tư mua phải hàng treo giá ảo càng lớn.

Tại buổi tọa đàm Cơ hội đầu tư bất động sản Sài Gòn – Góc nhìn của người trong cuộc, chuyên gia nhà phố Nguyễn Tấn Phong nhận được nhiều câu hỏi liên quan đến định giá đất như thế nào khi thị trường nhà đất sốt ảo. Giá đất TP Hồ Chí Minh nóng sốt thời gian qua liệu có còn dư địa tăng giá trong những năm tiếp để đầu tư?

Ông Phong cho rằng người mua nhà, đất đai thiếu sót ở chỗ khả năng thẩm định giá hoặc tự khảo sát giá bất động sản còn hạn chế, dẫn đến mua đắt hoặc mua hớ hay không có cơ sở để thương lượng mức giá hợp lý khi bên bán hét giá trên trời. Đặc biệt khi cơn sốt đất tại TP Hồ Chí Minh lan rộng, nỗi hoang mang lo ngại vớ phải hàng treo giá ảo càng lớn.

Tuy nhiên, chuyên gia này cho biết, thực tế thẩm định giá bất động sản không phải là công việc đánh đố nhà đầu tư. Đây là hoạt động có rất nhiều lời giải đơn giản chứ không phức tạp như mọi người lầm tưởng. Ông Phong đưa ra một số bí quyết tự định giá đất theo cách của riêng ông, đúc kết từ gần 10 năm lăn lộn trên thị trường nhà đất TP Hồ Chí Minh.

Cách định giá đất

Người mua có thể kiểm tra giá đất có bị kê ảo hay không bằng cách lấy khung giá đất Nhà nước ban hành nhân cho 4, nếu đáp án vượt xa ngưỡng này, hãy đặt nghi vấn hoặc thương lượng mức giá hợp lý hơn

Lấy giá đất được Nhà nước quy định nhân 4

Định giá dựa trên giá trị đất theo cung đường trong bảng giá đất quy định của UBND thành phố. Đây là cách nhanh nhất, thường thì giá trị đất mặt tiền của một cung đường, sẽ vào khoảng trên dưới 4 lần so với đơn giá Nhà nước quy định.

>> Đọc thêm  Những điều lưu ý khi đặt cọc mua bán đất trang trại tại Lương Sơn

Cách làm này dựa trên nguyên tắc ước tính giá đất thị trường hiện nay đang cao hơn khoảng 3 – 4 lần so với khung quy định tại bảng giá đất TP Hồ Chí Minh (ban hành năm 2015 và điều chỉnh 5 năm một lần). Hệ số 3,8 – 4,5 được ông Phong ước tính là độ vênh bình quân có thể chấp nhận được. Trên thực tế, gần 80% giao dịch nhà đất thành công trên thị trường được chuyên gia này thống kê đã chấp nhận khoảng cách này.

Ví dụ: Đất đường Cô Giang, quận Phú Nhuận, TP Hồ Chí Minh, khung Nhà nước quy định năm 2015 là 19,5 triệu đồng mỗi m2 trọn tuyến đường. Lấy khung giá này nhân cho 3,8 – 4,5 sẽ ra mức giá tiệm cận ở mức tương đối thị trường hiện nay (2017). Có thể dao động 10 – 15% tùy diện tích của thửa đất và vị trí. Giả sử giá thị trường của đường Cô Giang được chào bán gấp 10 lần khung giá đất do Nhà nước quy định, nhà đầu tư cần phải đặt nghi vấn, kiểm tra và đối chiếu kỹ vì có dấu hiệu bị kê khung giá ảo.

Trên thực tế cơn sốt đất năm 2017 lan rộng tại TP Hồ Chí Minh đang khiến cho giá đất nhiều tuyến đường bị tăng ảo gấp 10 – 16 lần so với quy định của bảng giá đất. Đây là độ vênh khó có thể được thị trường chấp nhận hoặc chưa từng có giao dịch, đồng nghĩa với giá ảo. Nếu khu vực bạn định mua vừa được cải tạo hạ tầng hay có những điểm nhấn tiện ích công cộng hay những công trình tiện ích khác, giá trị có thể tăng lên từ 6 đến 8 lần.

>> Đọc thêm  Năm 2018: Giá nhà đất tiếp tục tăng

So sánh với giá của bất động sản tương đồng

Nếu bất động sản đang được cho thuê với lợi nhuận cao hơn gửi ngân hàng và đây là mức giá thuê ổn định thì nhà đầu tư có thể kiểm tra pháp lý và yên tâm mua.

Nếu vẫn chưa yên tâm, nhà đầu tư có thể định giá thông qua việc so sánh các bất động sản tương đồng ở khác khu vực. Một số khu vực tập trung sẽ có giá trị tương đồng, nếu chọn lựa để mua bất động sản ở một khu vực ở khác, hay lựa chọn và phân tích thêm các yếu tố này.

Tham khảo kinh nghiệm của nhà môi giới

Định giá trên kinh nghiệm thị trường của các nhà môi giới chuyên nghiệp. Một môi giới chuyên nghiệp tại khu vực sẽ cập nhật cho bạn được giá đất cùng kỳ hằng năm một cách nhanh chóng, chính xác và hiệu quả nhất.

Định giá thông qua ngân hàng

Quy trình thẩm định tài sản bất động sản để cho vay của ngân hàng khá chặt chẽ. Nếu có được sự hỗ trợ này từ phía ngân hàng, người mua sẽ an tâm hơn về giá trị khu đất mình đang để mắt tới. Tuy nhiên quy trình này thường mất thời gian, có thể khiến cho người mua bị vuột mất cơ hội vì ra quyết định quá chậm. Các ngân hàng sẽ định giá ở mức an toàn, vậy nên giá thực tế có thể cao hơn từ 10 – 20%.

>> Đọc thêm  Những điều không thể bỏ qua khi mua bán nhà nát quận Tân Phú

Ngoài ra, nhà đầu tư còn có thể tham khảo kết quả từ các đơn vị thẩm định giá chuyên nghiệp có trả phí hoặc miễn phí đang khá thịnh hành trên cộng đồng mạng.

Nguồn: kinhdoanh.vnexpress.net, Biên tập bởi Nhadat.net

Tin bài liên quan

Nội thất căn hộ Everrich 1 – Lê Đại Hành quá ấn tượng... Khu Đô Thị Đáng Sống Nhất Quận 2 Được Kiến Tạo Bởi Novaland Gồm Nhà Phố Lake View, Biệt Thự Lakeview Và Shophouse Lakeview City. Công ty Phát Đạt chí...
Xem bảng giá nhà đất Quận 1 ở đâu chính xác? Bảng giá nhà đất quận 1 do Ủy ban nhân dân thành phố quy định. Nó có ứng dụng rất lớn trong việc tính thuế sử dụng và chuyển nhượng và đền bù đất đai....
Mua bán nhà đất Biên Hòa sẽ nhộn nhịp trong năm 2018 Hàng loạt dự án có hạ tầng trọng điểm kết nối thị trường bất động sản Biên Hòa, Đồng Nai với TP Hồ Chí Minh và khu vực lân cận đã và đang được đầu t...
Ưu thế phát triển của bất động sản quận 8 Vai trò cửa ngõ phía Tây Nam Sài Gòn cùng sự hoàn thiện hạ tầng giao thông, xã hội giúp quận 8 thu hút nhà đầu tư bất động sản. Cơ sở hạ tầng liên ...
Nhận định thị trường bất động sản HCM: giá đất tăng mạnh 2018... Giá đất tăng mạnh 2018, kéo theo đó là thị trường nhà dành cho người thu nhập tầm trung. Các dạng công trình nhà ở cho thuê cũng phát triển vượt bậc t...
Sau sự yên ắng tạm thời, là cơn sóng ngầm giá đất ở Phú Quốc?... Sau quyết định thanh tra của Chính phủ, hoạt động mua bán đất ở Phú Quốc nhanh chóng giảm nhiệt, song nhiều người lo đang có cơn “sóng ngầm” về giá. ...
Tình hình thị trường bất động sản Hà Nội 2018: dịch chuyển hướng đầu tư... Tình hình bất động sản hà nội 2018 có những chuyển biến trong cả cung cầu, mức giá và hướng đầu tư. Sẽ không còn nỗi lo bong bóng khi khị trường đang ...
Sắp ra mắt hàng trăm căn hộ giá rẻ ngay trung tâm quận 2 Dự án HQC Bình Trưng Đông góp phần giúp người dân thu nhập thấp có cơ hội sở hữu nơi an cư tiện nghi với giá ưu đãi. Đại diện Tập đoàn Hoàng Quân -...
Diamond Island tri ân khách hàng dịp cuối năm Hiện tại, dự án Diamond Island (Đảo kim cương) đang tiếp tục thực hiện và hoàn thiện các hạng mục cảnh quan bên ngoài và hạng mục tiện ích theo đúng t...
Thông tin quy hoạch quận 11 tphcm 2018 – Quy hoạch “treo” đến năm…2020... Theo nguồn tin chính xác từ những nguồn đáng tin cậy. Tháng 11, thành phố đã phê duyệt quy hoạch Công viên Văn hóa Đầm Sen tại phường 3, quận 11 với d...

Xem nhiều nhất 7 Ngày qua

Bài viết mới