Giá đất bồi thường – Sao cho thỏa đáng?

Bài toán khó về giá đất bồi thường (1)

Giá đền bù quá thấp đã phát sinh ra nhiều khiếu kiện khiếu nại khi nhà nước thu hồi đất. Sự chênh lệch quá lớn giữa giá đất được bồi thường với giá trị thực trên thị trường khiến giải phóng mặt bằng trở thành rào cản “ngáng đường”  của hàng loạt dự án bất động sản.

Giá bồi thường không thỏa đáng

Theo luật sư Phan Minh, thành viên Đoàn Luật sư TP.HCM lý giải nguyên nhân chính là do sự chênh lệch rất lớn giữa giá đất được quy định trong khung giá và giá thị trường. Giá đền bù cho người dân chỉ vài trăm nghìn đồng/m2, nhà đầu tư đầu tư khoảng 2-3 triệu đồng để làm hạ tầng, sau đó bán đất với giá 40-50 triệu/m2, người dân hiểu rõ số lợi nhuận khủng kia “đi về đâu” nên họ bức xúc.

Ông Minh dẫn chứng: ba tuyến đường đắt đỏ nhất TP.HCM là Đồng Khởi, Nguyễn Huệ và Lê Lợi theo khung giá đất chỉ 162 triệu đồng/m2. Thành phố được phép quy định cao hơn khung giá của Chính phủ nhưng không phép quá 30% (theo luật Đất đai). Như vậy, giá đất tối đa của ba tuyến đường này chỉ khoảng 210 triệu đồng/m2. Con số này, quá thấp so với giá thực tế giao dịch trên thị trường hiện nay của các khu vực này khoảng 1,2 tỉ đồng/m2.  Kể cả khi áp dụng hệ số K mà thành phố ban hành cho cả ba tuyến đường trên thì cũng chỉ ở khoảng hơn 442 triệu đồng/m2.

Bài toán khó về giá đất bồi thường (2)
Giá đất trên thị trường đường Đồng Khởi tầm 1,2 tỉ đồng/mnhưng giá đền bù chỉ 210 triệu đồng/m2

Đó là nói đất ở, đất nông nghiệp thì còn “thê thảm” hơn. Thực tế 1 m2 đất nông nghiệp, trị giá bồi thường chỉ được vài trăm nghìn. Nhưng chỉ một thời gian ngắn sau, cũng 1m2 đất đó đã được chủ dự án rao bán với giá vài chục triệu một m2.

“Giá trị đất đai hiện nay được xác định với hai khung giá, Nhà nước có một khung giá thấp, còn giá thị trường sẽ cao gấp 3 – 4 lần. Nếu giải phóng mặt bằng theo quy định của Nhà nước thì giá đất thấp và chuyển giao cho các doanh nghiệp thực hiện các dự án kinh tế – xã hội, đất đai được bán theo giá thị trường thì cao hơn nhiều. Nếu giá đất khi thu hồi và giá trên thị trường đồng nhất, thì sẽ hạn chế khiếu nại. Lợi nhuận của doanh nghiệp phải được tạo ra từ quá trình đầu tư về hạ tầng, xây dựng chứ không phải là từ sự chênh lệch của giá đất khi đền bù”, theo chia sẻ của ông Minh.

Giá đất bồi thường nên căn cứ vào giá giao dịch thực tế

Nhằm giải quyết ách tắc và tồn đọng trong công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho người dân khi Nhà nước thu hồi đất, Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM vừa kiến nghị cho phép sử dụng thông tin giao dịch thị trường thực sự làm cơ sở nhằm xác định giá đất để tính bồi thường. Tuy nhiên, câu hỏi đặt ra là cách làm sẽ như thế nào không bị rơi vào tình trạng mất kiểm soát do thao túng và thổi giá.
Luật sư Nguyễn Văn Trường, Trưởng Văn phòng Luật sư Trường (Đoàn Luật sư TP.HCM) nhận định nếu dùng giá giao dịch thực sự của đất đai trên thị trường để làm cơ sở định giá bồi thường cho dân khi thu hồi đất sẽ giúp người dân được hưởng lợi lớn. Về phần Nhà nước, một khi đã đem diện tích đất thu hồi của dân đi đấu giá, thì sẽ thu được khoản tiền không nhỏ, đủ để bù đắp lại khoản tiền sẽ tăng lên khi bồi thường đất cho dân theo giá thị trường.

Rủi ro của việc giá bồi thường căn cứ vào giá gia dịch thực

Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện phải xác định rõ nguồn gốc, xuất xứ, thuộc quyền sử dụng/sở hữu của người dân để xác định mức giá đền bù. Luật sư Trường lưu ý nước ta luôn có tình trạng dự án chưa hình thành mà các nhà đầu tư đã biết trước thông tin, gom mua và đầu cơ, khi đó giá đất sẽ bị đẩy lên cao hơn gấp 5, thậm chí gấp 10 lần giá thực tế. Trong trường hợp này, việc xác định giá thị trường để bồi thường cho người dân cũng sẽ gặp nhiều khó khăn. Hơn nữa, người dân chưa chắc đã được lợi do đất đã bị nhà đầu tư gom từ trước và tự đẩy giá lên, thiết lập giá thị trường mới hưởng lợi. Do đó, cách thức thực hiện là rất quan trọng khi đưa ra đề xuất trên.
Theo ông Trường, những vấn đề quan trọng có tính nguyên tắc liên quan đến xác định giá đất, cũng đã được quy định khá cụ thể tại luật Đất đai năm 2013, các văn bản hướng dẫn thi hành. Tuy nhiên, với quy định Nhà nước vừa là người ra quyết định thu hồi đất vừa quyết định giá đất tính bồi thường nên chưa bảo đảm được tính độc lập, khách quan trong việc ban hành giá đất và khó mang lại quyền lợi tối đa cho người sử dụng đất.
Bài toán khó về giá đất bồi thường (3)
Những khu nhà ổ chuột nằm cạnh những tòa cao ốc. Vì chưa tìm được sự thỏa hiệp giữa ngưởi giải phóng mặt bằng và người được đền bù

Công tác bồi thường phải thực hiện đồng bộ hóa hơn

Lãnh đạo của một công ty bất động sản cho rằng, để nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật đền bù về đất khi Nhà nước thu hồi đất, cần phải thực hiện một số giải pháp đồng bộ như: quy định chặt chẽ hơn về thẩm quyền, mục đích thu hồi đất và có sự tham vấn ý kiến của các cơ quan chức năng và người bị thu hồi.
Tiếp đến, cần phải chuẩn bị tốt phương án đền bù, trên cơ sở tính toán đầy đủ lợi ích của Nhà nước, người bị thu hồi đất và người hưởng lợi từ việc Nhà nước thu hồi đất. Những người bị di dời phải được tham vấn và được tham gia vào các chương trình lập kế hoạch và thực hiện dự án rõ ràng. Đảm bảo cho những người bị thu hồi đất có thể khôi phục lại hoặc cải thiện được mức sống so với trước khi bị thu hồi đất.
Theo Thanh Niên